Stosowanie ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe

Stosowanie ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe – Informator UZP styczeń 2001r.

Odnosząc się do problemu stosowania przez wspólnoty mieszkaniowe procedur ustawy o zamówieniach publicznych, należy uwzględnić nowy stan prawny związany z wejściem w życie w dniu 26 października 2001 r. ustawy z dnia 22 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o zamówieniach publicznych (Dz. U. Nr 76, poz.. 813). Zgodnie z nowymi regulacjami, wspólnota mieszkaniowa zobowiązana będzie do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych o ile będzie ona jednostką zależną wykonującą zadania o charakterze użyteczności publicznej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 6 lit. c) ustawy. Zgodnie z definicją jednostki zależnej, zawartą w art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy o zamówieniach publicznych (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 czerwca 2001 r.), przez jednostki zależne należy rozumieć "jednostki organizacyjne, na które zamawiający ma bezpośredni lub pośredni wpływ wynikający z posiadania:
a ) co najmniej 50% udziałów (akcji) lub
b) większości głosów w zgromadzeniu wspólników (walnym zgromadzeniu akcjonariuszy), lub
c) prawa do powoływania lub odwoływania co najmniej połowy członków organu zarządzającego lub nadzorczego."
Wspólnota mieszkaniowa będzie jednostką zależną, o ile spełniona zostanie jedna z przesłanek art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy. Do rozważenia pozostaje jeszcze jedna kwestia, mianowicie czy wspólnoty mieszkaniowe wykonują zadania z zakresu użyteczności publicznej. W tym wypadku zagadnienie ograniczyć można do wspólnot, w których gmina posiada ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Należy zauważyć, że zadanie wspólnoty mieszkaniowej polega przede wszystkim na zapewnieniu utrzymania nieruchomości wspólnej (np. art. 12 ust.. 2, art. 14). W przypadku wspólnot, w których gmina posiada ponad 50% udziałów w nieruchomości, współwłaścicielem nieruchomości jest gmina. Dlatego w tym wypadku ciążące na wspólnocie mieszkaniowej zadanie utrzymania nieruchomości wspólnej będzie równoznaczne z utrzymywaniem obiektu gminnego. Zadanie to należy uznać za zadanie publiczne, albowiem art. 7 ust. 1 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym zalicza utrzymanie obiektów gminnych do zadań własnych gminy.. Wskazuje na to uchwała Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 marca 1997 r., sygn.akt.W8/96, w sprawie ustalenia powszechnie obowiązującej wykładni art. 2 pkt 7 i art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zamówieniach publicznych. W uzasadnieniu do tej uchwały Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zadania o charakterze "użyteczności publicznej" należy rozumieć możliwie najszerzej i winny one być utożsamiane z zadaniami publicznymi, których realizacja ciąży na administracji rządowej i samorządowej.
W uchwale tej Trybunał Konstytucyjny zajął się również problemem stosowania ustawy o zamówieniach publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe. Zawarte w tej uchwale stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, iż wspólnota mieszkaniowa, jako nie wymieniona w art. 4 ust. 1 ustawy o zamówieniach publicznych, nie jest podmiotem zobowiązanym do stosowania tej ustawy, należy obecnie uznać za nieaktualne. Wykładnia Trybunału dotyczyła bowiem stanu prawnego obowiązującego przed nowelizacją ustawy o zamówieniach publicznych ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r., która to nowelizacja zobowiązała do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych jednostki zależne. Jednocześnie trzeba przypomnieć, że przez długi czas, także po nowelizacji podtrzymywany (także przez UZP) był pogląd wyrażony w uchwale Trybunału Konstytucyjnego. Jednakże wszystkie wątpliwości definitywnie przesądza regulacja zawarta w nowelizacji ustawy o zamówieniach publicznych z dnia 22 czerwca 2001 r., poprzez wprowadzenie nowej definicji jednostki zależnej oraz zamawiającego (art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy).
Należy również zaznaczyć, iż treść art. 3 ust. 1 ustawy, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o zamówieniach publicznych, wyłącza przesłankę udziału środków publicznych przy udzielaniu zamówień publicznych. Oznacza to, iż podmioty wymienione w art. 4 ust. 1 będą zobowiązane do stosowania procedur ustawy, bez względu na to czy zamówienie finansowane będzie z udziałem środków publicznych czy też nie (z zastrzeżeniem podmiotów wymienionych w art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy).
Tym samym, wspólnota mieszkaniowa będąca jednostką zależną wykonującą zadania o charakterze użyteczności publicznej, jako podmiot wymieniony w art. 4 ust. 1 pkt 6 lit. c) ustawy w przypadku udzielania zamówień, których przedmiotem będzie dostawa, usługa czy też robota budowlana, zobowiązana będzie do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych bez względu na to czy zamówienie finansowane będzie z udziałem środków publicznych czy też wyłącznie z tzw. "środków własnych".
Także wspólnoty mieszkaniowe, w których gmina nie posiada 50% udziałów, mogą być w pewnych sytuacjach zobowiązane do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych. Wniosek taki płynie z analizy art. 4 ust. 2 ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z 22 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o zamówieniach publicznych.. Przepis ten nakłada na podmioty całkowicie prywatne, które realizują projekty wspierane finansowo ze środków publicznych, obowiązek stosowania ustawy, stanowiąc, że "do stosowania ustawy są zobowiązane również inne podmioty niż wymienione w ust.1 [art.4], jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wymienione w ust.1 [art.4]".
Stan prawny na 14 grudnia 2001 roku